“国家队”出手：杭州打响收储模式“楼市去库存”第一枪

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在 4 月 30 日政治局会议明确将统筹研究消化存量房产后，杭州打响了收储模式去库存第一枪。
" u, r  B0 A9 x& ~  n0 V杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。
: \3 y' D# z' y3 p; ~' B% b公告显示，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。
对于房源基本条件，临安规定：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过 70 平方米；收购房源需搭配一定比例车位，房源待售车位数量满足配比条件，即 60 平方米（含）以下的每套按 0.6 个车位比例配置，60 平方米以上的每套按 1.0 个车位比例配置。
9 \8 a3 _# F. t' l3 O此外，临安还明确了收购房源的最高限价原则：以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。
" 杭州临安该项政策属于全国首例。这意味着在去库存或消化存量房产方面，国家队正式出手了。" 易居研究院研究总监严跃进表示，这是对高层会议的落实，同时也对房企的库存房源落实了新的去化导向。
) }1 U6 N% }0 ]; T' g; W  T4 j多位分析师认为，杭州此举可谓‘以旧换新’政策外，又一项重磅的政策创新，预计更多城市接下来可能会效仿杭州展开试点。
; X+ K3 U7 U( a# [& b8 W" 在 4 月 30 日召开的政治局会议上，关于房地产方面，提到‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’。相关部门接下来会实施哪些消化存量房产措施，由此倍受市场关注。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
那么，当前新房市场库存情况如何？
据易居研究院数据，2024 年 3 月，全国百城新建商品住宅库存规模约 49916 万平方米，环比下降 0.1%，同比下降 1.9%；按一、二、三四线城市分类，分别为 3586、24163 和 22167 万平方米，环比增速分别为 3.7%、-0.4% 和 -0.5%，同比增速分别为 11.5%、-4.5% 和 -0.9%。
从去化周期来看，易居研究院数据显示，3 月份 100 个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为 19.2、21.6 和 33.1 个月；而上述几类城市 2019 年 12 月份去化周期，分别为 12.2、8.9、和 10.2 个月。
有分析师指出，当前库存的矛盾点不在于房企供应了很多房源，而在于库存消化能力处于低位。
" 目前库存去化的主要问题之一，依然在于销售端。虽然销售端数据在提振、库存绝对量也有所下降，但由于销售规模持续处于低位，所以消化库存的力量仍然偏弱。" 严跃进表示。
从供应端情况来看，数据显示，3 月份全国百城新建商品住宅供应面积为 2031 万平方米，环比增长 156.1%，同比下降 46.4%。目前百城新房供应面积，已连续 10 个月出现同比下降态势。
2 a3 b" g, u: ?' s7 P4 w另据克而瑞数据，热点城市 " 旧库存 " 占比达 55%，即目前在售新房中，超过一半是 2023 年及之前年份批售的房源。其中，2023 年三线城市 " 旧库存 " 成交占比达到 68%，只有约三成为 2023 年当年批售。
' X9 z  D* W! J5 ]) `. e( R" 这说明各地房企的供货能力或推盘愿意有所下降。推盘量的回落，并不完全是对市场前景不看好，也可能源于债务压力等困扰，削弱了房企供应能力。我们认为，今年融资协调机制等工作持续推进，包括各类资金加快导入到开发项目之中，将对房企推盘能力的修复具有积极的作用。" 严跃进称。
就如何统筹消化存量房产，58 安居客研究院院长张波认为，存量房产的消化可能包括两个方向，一是 " 以旧换新 "，更好保障改善需求，并结合部分政府牵头收购的旧房，进入保障房体系，这一链条的建设和打通非常重要。二是进一步放开限购，尤其是一线城市的限购门槛预计会进一步降低，由此带动更多存量房产的去化。
* Y! Q( q# H+ |; w" 同时，存量房产消化也需要和‘城中村改造’相结合，盘活城市存量房产，并充分考虑更新城市面貌，强化完善基础设施建设。改善城中村居民的居住环境，将有助于推动房地产市场的活跃，促进住房消费的增长。" 张波表示。
而李宇嘉建议，对于消化周期过长的新盘项目，尤其是国企城投的项目，可考虑通过创新货币政策工具，注入中国版 QE，收购在售项目用作保租房、配售型保障房，修复开发商资金链，以稳定开工和供地。
) d- g: a, e# v在李宇嘉看来，在进行具体操作时，可进行进一步细化分类：对于消化超过 70%，尾货去化难的项目，建议采取政府基金收购尾货的方式实现完全去化，让项目顺利交付。对于前期消化较少、后续消化困难较大的项目，可通过产权调换将购房人置换到其他项目后，由基金介入整盘收购，考虑用于保租房或配售保障性住房。
2 O7 }) Y) u0 _6 ]1 |" 当前房地产市场正处于积极的调整和转型过程之中，库存压力的化解需要一定的时间。我们认为房地产基本面总体在持续转好，去库存压力也有进一步释放的空间。" 严跃进认为。