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深圳顶豪“深圳湾1号”$ w* [* V* G& p" x( A( B% f/ t
记者丨李惠琳 编辑丨谭璐0 c, I! M; |/ `/ f' n5 O' n
国庆长假期间，一场宋元明清国宝书画特展在广州举行。
5 b4 P. v" P/ M0 p3 e* m% L亮相的15件书画，价值近20亿元。
" s% C6 ?, q+ l. Q, B* {画展的举办地，就在顶级豪宅“广州·鹏瑞1号”，活动由鹏瑞集团创始人徐航牵头促成。
D3 M: h @" z1 U" q这个单套均价过亿元的豪宅项目，两个月前曾以56万元/㎡的销售申报价，突破新房单价天花板。) f u6 Z7 W: @% J* O
鹏瑞方面告诉《21CBR》记者，今年1-6月，广州·鹏瑞1号项目，过亿豪宅网签成交6套，为全国总价过亿豪宅的成交冠军。( W2 d) X6 T" i2 B
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鹏瑞集团创始人徐航身价1100亿元
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/ w$ P! x6 Z( z8 A6 R; f项目赚足眼球，徐航本人少有公开露面，发布会均由公司高管出面。
" y' h% @7 b0 }0 }, W2024年，徐航以1100亿元财富，入选胡润全球富豪榜。8 v' s1 t/ |# i4 ~8 o
重磅政策连续出台，楼市有望止跌回稳，他的豪宅生意预计也会获益。" C+ p3 M4 \2 P0 w0 v7 D3 ?
豪宅回温
/ }# ]2 p' L+ {* b徐航原是迈瑞医疗的联合创始人，因对建筑有兴趣，创立了鹏瑞地产，打造了深圳顶豪“深圳湾1号”。* i2 q$ ?2 o, {& v
在徐航的构想中，广州鹏瑞1号，要全面超越深圳湾1号。
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# G; j: s! A, C; W5 P顶豪“广州鹏瑞1号”效果示意图
8 w7 g$ C* m9 n" f3 {该项目为城市综合体，位于广州第二CBD——国际金融城一线临江板块，占地约5.42万平方米，总投资不低于160亿元。
6 V8 p; d7 W, Y; {, ?; [+ ?徐航首次采用“鹏瑞”二字作为项目案名，规划的6栋建筑，涵盖顶奢公寓、奢华酒店、艺术中心、顶级会所、高端定制商业等。( B; R+ M! h; E3 c# k; L
鹏瑞方面告诉《21CBR》记者，公司还取得了1300亩北帝沙岛20年的使用权，计划打造为城央生态岛，开放给市民使用，也为其广州项目的业主带来离家更近的生态桃源。2 Z, \1 n2 M. i
鹏瑞1号是大平层公寓产品，产权只有40年，却未影响潜在客户的兴趣。+ ~+ p. `; g+ h2 x# {# o
广州住建局官网显示，项目预售套数合计152套，售出了28套。/ M8 h) u8 D! w2 U
其中，备案价为56万/㎡的房源，属于“楼王”T栋，可饱览南向江景，主打750平方米以上大平层，据市场消息，出售2套，单套总价约2亿元。
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在“广州鹏瑞1号”可饱览南向江景5 ]1 ?3 e+ _3 z; R
" k4 V5 ?# j3 C" H# P; W+ C5 b0 f三年前拿地时，徐航花了50亿元，楼板价为1.8万/㎡，按整体项目已售均价23万/㎡计算，利润可观。' M. ?9 q/ x# p) N# c( g
仅T1- T3栋公寓，预售总面积达7.89万平米。若全部售出，徐航至少入账180亿元。
! c4 X% E; }, a) e) q鹏瑞1号热销，呼应了当下豪宅回温。克而瑞数据显示，今年1-6月，总价5000万元以上的豪宅成交了401套，同比增长1.2倍。
6 j' Q v @/ u. A1 P2 Y中指研究院华南分院研究总监杨永俊向《21CBR》记者分析，有两个原因：一是改善性需求释放，二是物以稀为贵。
6 M/ f1 `* X4 J r! i# l4 o“核心地段的高端改善型住宅相对稀缺，保值、抗跌能力更强，潜在买家希望实现资产的分散投资、合理配置，以更好地应对经济周期性波动。”他表示。
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出生于广州的徐航，更为人熟知的身份是迈瑞医疗联合创始人。 D$ ?# z/ i( m
1991年，他与李西廷等人一起创立迈瑞医疗，打造中国最大的医疗设备公司，高峰时市值近6000亿元。
& {3 w( f$ O2 k. M" [徐航在2007年成立鹏瑞，第二年即在深圳拿地，建设深圳湾1号。2012年，他辞任迈瑞联席CEO，全面投身于豪宅生意。
( r- Y. E: W3 ?) S, u# i( _* E( t, b徐航精心打磨10年，深圳湾1号入市时，开盘价17万/㎡，成为深圳新房天花板，至今二手房价格在20万/㎡以上。5 g- ], T! q9 y0 U/ m& T
单靠深圳这个项目，2017年鹏瑞的净利润达38亿元，比迈瑞还多赚了12亿元。
, R9 t( s7 w( z$ M$ w2 H) E j徐航有做大做强的野心。2019年至2021年，他打出“区域深耕、全国发展”的旗号，频繁拿地，一度“吃下”华夏幸福南方总部10个旧改项目。, A) a6 P1 u& D$ z* F; x) H% n
大湾区是其核心市场，徐航布局了12个高端项目，分布在广州、深圳、佛山、东莞、珠海、清远。- C# M( m/ Y! h3 R& l% ?; W8 y- r
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徐航在大湾区布局了12个高端项目 图片来自图虫: |& [* H# n2 \9 q* l/ n
据杨永俊观察，房地产市场调整以来，大湾区城市核心地段的高端改善型需求，未受太大影响，部分区域逆势增长。
; v6 p& t2 `% s$ B: z0 C“鹏瑞近年在大湾区新取得的地块，质量相对较高，多宗位于核心区域，且多为江畔地块，景观资源独特，适合打造高端改善型项目。”杨永俊提到。, x4 G# j. e2 L' d5 C
去化降债
1 B: c2 y% I) n) W此轮扩张，徐航的目标是复制更多“深圳湾1号”。
6 F* A) b: e! Q0 m7 N% R* t: d- }' j3 X他热衷于打造地标性建筑，配售千万豪宅产品。比如，珠海的珠澳湾中心、佛山的三龙湾1号、东莞天玥。
e6 f, p6 A4 G, F; X2 ~% z' A杨永俊认为，鹏瑞积累了一定的开发、营销经验以及中高端客群，有利于将开发模式复制到其他城市。
, q3 u; e, F+ z6 R鹏瑞多个新项目，确实热销。" f& o& U& i7 I7 X9 f6 n1 ?
比如，佛山三龙湾1号，开盘一年半，销售额近100亿元。今年上半年，项目获得佛山千万级豪宅成交金额及套数冠军。东莞天玥，首开半天卖出10亿元，三开三售罄。
! w5 O5 _% p& }/ l- f据《21CBR》记者不完全统计，2023年，鹏瑞的销售额合计超过120亿元。. l5 Q9 ]5 b3 c% `% e' D
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徐航的目标是复制更多“深圳湾1号”
; W) i9 X- K( |1 c2 }杨永俊认为，房地产市场仍在调整期，且越来越多房企瞄准改善型市场，鹏瑞面临越发激烈的竞争，销售压力预计将增大。1 X. J/ L' o& r: b7 P
徐航主打的项目多为商业综合体，投资周期长、资金沉淀量大，资金方面也有压力。7 Z! w! G( q4 j9 q
过去两年，鹏瑞停止拿地，调整组织架构，缩减城市更新部门人员。
$ L" T/ f7 n( T" c% g, `" ]) i在年初的工作部署会议上，他给员工打气，“要以高能力和强信心面对挑战”。
0 e2 w* \. N- o7 \' L/ X与很多房企大佬一样，徐航将经营方针聚焦于去化降债、关注利润、降低成本、精兵简政等。1 O& P$ ^" |! a/ W
不同的是，徐航的盘子铺得不大，房子也卖得出去，局面要好得多。8 ?( K' J, H2 g# w2 V, l( V
除标注外，图片来自鹏瑞 |
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发表于 2024-10-4 13:50:01
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