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1万元/平方米全价购买的商铺，在烂尾几年后完工时却被开发商要求每平方米再补交2万元才能交房，这令江西景德镇的童先生等35名购房户无法接受。3 O/ M; ~, b" A4 r# c( @
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乐平市新城广场农贸商城，下面是商铺，上面是住宅。 受访者供图
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房屋烂尾期间，购房者曾通过起诉由法院判决确认了商铺购买行为的真实合法性，但依然多方维权无果，法院生效判决迟迟不能执行，他们拿不到本应属于自己的商铺。
l! ]) O; V( }$ Q* ^35人斥资600余万元买下9间商铺，遭遇烂尾7年( r& E% J# b9 F% e$ t3 }* X V- _* A
2014年，江西庆达房地产开发有限公司开发了乐平市新城广场农贸商城，“房子是下面有商铺，上面是住宅。”童先生介绍，2014年7月，包括他在内的35个人一起与庆达地产签署购房协议，共计购买了9个商铺。
8 u0 Q4 a. P4 z$ O6 l+ ]7 ?- u6 b) T“乐平市作为一个县级市，当时房价也就是两三千元，商铺的价位也不高。”童先生表示，他们购买的价格是每平方米1万元，面积约600多平方米，当时双方签署了购房合同，35人支付了全部房款，还进行了网签。
9 d4 U" A1 |" L' V& Q7 Q7 X8 G* l“合同说的是2015年11月底交房，但没想到的是，大概2015年初的时候，这个项目烂尾了。”童先生介绍，实际上，该项目停工时主体已基本完工，仅剩一些扫尾工作，但这一停工就是好几年，直到2022年才复工并很快完工。
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9 S! o y" O! Y; ^4 E& p受访者供图
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: B" X' e% u" H9 G4 W7 N9 Y, Q35名购房户诉至法院确认权益，获得胜诉却遇执行难: f; o! Y7 u2 N
据童先生介绍，因为项目烂尾停工时基本已完工，“我们担心房子的权属出现变故，就向法院提起了诉讼。”童先生说，他们希望通过诉讼形式，依法确认他们与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令开发商全面履行合同义务。
0 Z& D* T- k; [( s0 o) L4 h童先生向记者提供了两份分别宣判于2016年10月和2017年3月的判决书。判决书中法院认定，以彭女士为代表的15人及以王女士为代表的20人均与江西庆房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，前者购买4间商铺，后者购买了5间，双方约定所购商品房单价为每平方米10000元，两份判决中涉及房屋面积共计668.32平方米，总金额6683200元购房款均通过转账方式汇入江西庆达房地产开发有限公司预售监管账户。双方约定出卖人应当在2015年11月30日前将该商品房验收合格，并交付买受人使用。之后，被告向乐平市房地产管理局申请办理了网上签约，但未按照合同将约定的商品房交付给原告。虽然江西庆达房地产开发有限公司原法人代表辩称，其利用职务之便用公司的房屋以买卖的形式为其个人借贷做担保，却未提供证据予以证明。
+ C- k% S, r- \5 v9 o最终两个案子法院均判决双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告协助原告办理房屋产权登记手续。被告按照约定从2015年12月1日起按购房款数额每日万分之二的标准支付违约金至交房止。% n3 o7 @6 b3 f% @$ g
据童先生介绍，官司胜诉后，他们曾向法院申请执行，但法院于2017年12月裁定称，对被执行人银行存款、车辆登记、房产登记、企业登记等情况予以查询，未发现可供本院执行财产。法院约谈申请执行人，要求其限期提供财产线索或被执行人线索，申请执行人未在限期内提供，同意终结本次执行程序。遂裁定终结执行程序。待被执行人有财产可供执行时申请执行人可依本裁定向本院申请恢复执行。
; z+ f- V9 G/ o6 P& k5 e所购房产被销售方出租，并被要求补交2倍房款" }' j! e3 A- |" b1 [/ q8 D
“项目是在大概2022年上半年复工的。”童先生介绍，由于原本已基本完工，他们遂在项目复工后即向法院递交了继续执行的申请，但程序一直没有启动。而项目很快就完工了，而且一完工开发商方面就开始招租。' a' A2 p2 }, v) ]
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“2023年3月17日，我们发现我们购买的铺面有人正在装修，才知道已经被租出去了，当时还报了警。”童先生讲，当时警方说既然法院已经判了，按照法院判决处置即可，而当他们找到开发商交涉此事时，却被告知，需要他们每平方米补交2万元房款，否则不能把房子交付给他们。对方称房子市场价涨了，他们能以3万的单价销售出去，然后把钱退给童先生等购房人。
! v: d: C7 `# H3 _4 T8 e+ J“就算是房地产最景气的时候，我们这里的商铺也就是个1万多，怎么可能卖到3万？”童先生说，原本已经支付全款签了合同还经过法院判决确认的事情，对方居然提出这么离谱的交房条件，加收原合同房价的两倍，是公然的违法行为。
+ Y$ A* J# f8 N* M) [- P在购房人的多方维权交涉中，销售方告诉他们，这些铺面是由该项目的承建方出租收钱的，因为开发商欠了承建方的钱还不上，“这就更离谱了，开发商欠别人钱，用我们的资产去抵债，这是什么道理！”童先生说。5 E N4 ~- M' Q$ S8 c; b
童先生提供了多名购房人与开发商及承建方负责人交涉时的录音，据称其中一名开发商的工作人员表示，处理此事有两个方案：一个是购房人补交每平方2万元，按3万元单价购买，他们会积极进行备案；另一个是如果买不起就退本金，由开发商再销售。& E) n% `, x! r6 v$ r* G
童先生表示，在完工前后他们多次找到法院要求执行，但法院执行部门的工作人员口头告知他们是政府的意思，“但是后来市长接访，我们去反映这事，市长也说法院既然判了，就按法院判决处理。”
' r- }% Y2 c6 M5 A1 D3 o开发商回应称双方购买关系是购房合同抵押借款，当地法院未做回应
3 R6 `0 D" H9 S- ~9 R那么，当事开发商就此事作何回应呢？
$ s& V% O# T* B# _; S“他们是用购房合同抵押做的借款。”就此，华商报大风新闻记者采访到了江西庆达房地产开发有限公司负责人吴先生，希望他就童先生等购房人所述情况做出回应，但这位负责人不愿详细说明，当记者追问具体是怎样的借贷关系时，对方不再作答，挂断电话。
4 s1 Z. ?. O a- H* T* u; g6 M而后，记者试图从乐平市人民法院进一步了解此事，但该院执行局两名负责此事的负责人和法官均表示不便做出回应。0 @% U0 u9 O! J+ `! _& C6 t2 `; t
购房人回应“抵押借款”说法：“我们没同意做借款”
8 `" k! `$ t( \# r+ B# ?那么，抵押借款是怎么回事呢？
7 c2 X9 p" j7 Y5 v“我们当时没有同意做成借款，就买了房子。”该起事件的另一名购房者彭女士表示，当时该项目开发商资金确实出现了问题，曾提出向他们借款的事，“我们本来跟开发商也不熟，但乐平市也不大，他们就找过来了。”
. O. I% h$ }) j& q; p. \4 V彭女士称，当时开发商确曾提出借款，但处于风险的考虑，他们并未同意，而是采取了对自己利益保障更为稳妥的方式，购买该项目的商铺，“这个项目位置也比较偏，就当时的房价水平，我们以每平方米一万元购买也是明显高于市场价的。”彭女士说。
1 o$ ?8 k$ I9 c3 g' m- ?彭女士认为，尽管有这样的前情，但最终他们是合法的买房，应该受到法律的保护，而且随后法院也判决确认了购房行为的合法有效性，不管出于什么样的原因和动机，开发商的这种毁约行为都是不合法的。她希望开发商和当地法院都能依法执行法院的生效判决，以维护他们购房人的合法权益。0 W" e) b- \2 [# w$ E3 k. _
律师说法：开发商做法涉嫌违法，当事人可申请法院恢复执行，也可向消协、住建部门反映) Z3 _' s; ^" Q+ z+ q# g
“开发商的做法显然涉嫌违法的。”就此，河南泽槿律师事务所主任付建表示，双方签订商铺买卖合同是出于双方真实的意思表示，不违反其他法律规定，买卖合同应当是有效的。商铺的定价，并未明显低于市场价格，双方存在公平真实的交易，另外双方并未达成借贷的合意，且双方买卖合同已经由法院进行确认有效，开发商应当按照判决承担继续履行的义务。7 A$ c' z7 y/ T+ @; F2 I2 R
付建认为，开发商不履行合同义务，又将商铺另租给其他人，侵害了原购买人的合法权益。停工几年并不是因为购买人的原因，开发商拒绝履行义务，缺乏诚实信用，不履行法院的生效判决，无视了法律的权威。
/ ~ w2 a7 W `付建说，原购买方的商铺买卖合同已由法院判决为有效，现商铺已经施工完成，可以正常投入使用，购买方可以按照原判决向法院申请恢复执行，查封、扣押房地产的财产，以督促开发商及时履行合同义务，办理交房手续，开发商应当积极配合购买方进行房屋产权登记手续，并赔偿迟延履行的违约金。开发商将房屋租给他人，侵犯了购房者的合同在先权益，购房者可以提起新的诉讼，要求开发商停止租赁行为，赔偿损失；购房者还可向消费者协会、住建局等部门反映解决此事。
, Q8 I8 b/ `) p w/ N6 ?- E, I- n华商报大风新闻记者 何南 编辑 李智
" f% B: G' i9 o, I. x（如有爆料，请拨打华商报新闻热线029-88880000）0 a [ j' ~3 ]- }( |6 i* s
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发表于 2024-4-19 03:35:03
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